涉及兒子控制的離婚后房產贈與案：老太太 1/3 初始份額 + 1/3 贈與份額的主張與實現

老頭老太太離婚20多年了，海淀區房子協議離婚時老兩口和兒子各一間，后來老頭說把全部房產給老太太，老太太條件不好沒退休金吃低保。老頭留了協議按了手印，房子在老頭名下一直沒過戶，老頭被兒子控制起來，兒媳要求過戶，兒子沒有子嗣，老太太跟兩個女兒生活.

一、房產權屬的雙重法律基礎：從離婚協議到贈與協議

（一）初始分割：離婚協議確立的按份共有關系

權利來源

老兩口離婚時約定 “各一間、兒子各一間”，根據《民法典》第 308 條，該協議直接確立了三人對海淀區房屋的按份共有權。即使房屋登記在老頭名下，老太太和兒子已依法享有 1/3 份額的物權，這是后續維權的基礎權利。

關鍵提示：離婚協議無需公證即可生效，老太太可憑協議主張初始份額，不受 “未過戶” 影響。

份額處分限制

老頭僅能處分自己享有的 1/3 份額，其簽訂的 “全部房產贈與協議” 中，涉及老太太和兒子份額的部分無效，但處分自身 1/3 份額的條款獨立有效。

（二）贈與協議：未過戶但具備履行效力

協議性質與效力

老頭按手印的贈與協議屬 “無償贈與合同”，根據《民法典》第 657 條，只要內容明確（如注明 “將本人名下海淀區房屋全部份額贈與老太太”），且無欺詐、脅迫情形，即自簽訂時生效。即使未過戶，老太太已取得 “要求履行過戶義務” 的債權請求權。

不可撤銷的特殊情形

老頭無權隨意撤銷贈與，因本案滿足兩項阻卻撤銷的條件：

道德義務性質：贈與基于對 “無退休金、吃低保” 的老太太的生活扶助，屬具有道德義務的贈與，根據《民法典》第 658 條，不得任意撤銷；

受贈人生活依賴：老太太以低保為生，房產是其核心生活保障，撤銷贈與將導致其生活陷入困境，法院可基于公平原則駁回撤銷主張。

二、贈與協議的履行障礙：兒子兒媳阻撓的法律破解

（一）核心矛盾：兒子的權利主張與法律邊界

兒子的合法權利

兒子基于離婚協議享有 1/3 份額，其可主張該部分權利，但無權干涉老頭對自身 1/3 份額的贈與，更無權要求將整套房屋過戶至自己名下。兒媳并非房屋共有人，其 “要求過戶” 的主張無任何法律依據。

“控制老頭” 的法律定性與應對

若兒子通過限制人身自由、隔絕聯系等方式阻撓老頭履行協議，可能構成《民法典》第 150 條的 “脅迫”，老太太可采取兩項措施：

固定證據：通過錄音、鄰居證言、報警記錄等證明兒子的控制行為；

主張贈與不可撤銷：以 “受脅迫簽訂的反言聲明無效” 為由，否定兒子以老頭名義作出的 “撤銷贈與” 表示。

（二）過戶履行的司法路徑

直接起訴：要求老頭履行過戶義務

老太太可向海淀區法院提起 “贈與合同糾紛” 訴訟，訴訟請求明確為 “判令被告（老頭）協助將海淀區房屋中其享有的 1/3 份額過戶至原告名下”。

訴訟技巧：即使老頭被控制無法出庭，法院可缺席審理，只要老太太提交贈與協議、老頭按手印的原件、自身低保證明等，即可支持訴求。

追加兒子為第三人：厘清份額爭議

為一次性解決糾紛，可申請追加兒子為第三人，要求法院在案件中明確：

老太太基于離婚協議享有的 1/3 份額；

老太太基于贈與協議取得的 1/3 份額；

兒子僅保留自身 1/3 份額，無權主張整套房屋。

執行階段：應對過戶阻力

若判決生效后兒子仍阻撓過戶，可申請法院強制執行，由法院向不動產登記中心出具《協助執行通知書》，直接辦理過戶，無需老頭或兒子配合。

三、老太太的核心證據清單與收集方法

（一）權屬基礎證據

離婚協議原件：證明初始 “各 1/3 份額” 的分割約定，需包含雙方簽字、離婚登記機關蓋章；

房屋產權登記證：證明房屋坐落、面積、登記在老頭名下的現狀；

低保領取記錄：街道辦出具的低保發放證明，證明自身生活困難，需房產保障。

（二）贈與協議效力證據

贈與協議原件：需明確贈與標的（房屋具體信息）、贈與意愿、老頭手印，若有見證人簽字可增強效力；

老頭簽署時的佐證：如現場照片、視頻，或見證人證言（證明簽署時老頭意識清醒、自愿）；

老頭的經濟狀況證明：如退休金流水，證明贈與未導致其自身生活困難（排除 “贈與導致贈與人生活困難” 的撤銷事由）。

（三）兒子阻撓的證據

控制行為證據：報警回執（若曾報警）、鄰居或親友的書面證言（注明 “何時看到兒子限制老頭出門”）；

溝通記錄：與兒子 / 兒媳的通話錄音、微信聊天記錄（如兒媳說 “房子必須過戶給我們”）；

老頭的間接表態：若能通過電話聯系到老頭，保留其 “愿意過戶給老太太” 的錄音。

四、風險防范與進階策略

（一）常見風險應對

風險 1：兒子主張贈與協議偽造

應對：申請法院對協議手印進行司法鑒定，同時提供見證人證言證明簽署真實性；

風險 2：老頭在法庭上反言，稱受脅迫贈與

應對：提交老頭簽署協議時的視頻、錄音，或證明 “老頭當時與兒子關系正常，無脅迫可能” 的證據；

風險 3：過戶時需老頭到場，但其被控制無法前往

應對：向法院申請 “上門辦理” 或出具《執行裁定書》，憑裁定直接過戶。

（二）進階維權策略

主張 “居住權” 先行

若過戶流程較長，可先起訴主張對房屋的居住權，尤其強調自身無其他住房、依賴低保生活，法院通常會支持其優先居住，遏制兒子的占用企圖。

利用兒子 “無子嗣” 的特點溝通

從情理角度告知兒子：其無子嗣，房屋最終可能由老太太的女兒（即兒子的姐妹）繼承，通過家族關系調解，降低對抗情緒。

申請法律援助

老太太屬低保戶，可向海淀區法律援助中心申請免費律師服務，由律師全程代理訴訟、執行，降低維權成本。

五、法律澄清：3 個關鍵認知誤區

誤區 1：未過戶的贈與協議無效

澄清：協議生效與物權過戶是兩回事，只要協議真實自愿，即使未過戶，老太太仍可起訴要求履行；

誤區 2：兒子控制老頭就能否定贈與

澄清：兒子無權干涉老頭的財產處分權，其控制行為本身違法，反而可成為老太太主張協議不可撤銷的證據；

誤區 3：兒媳有權利要求過戶

澄清：兒媳非房屋共有人，也非贈與協議當事人，其主張無法律依據，法院不會將其列為案件當事人。

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