父親農村宅基地上老宅的歸屬問題，因其二哥已去世，嫂子在客戶不知情的情況下將房子賣了。銷售員解釋，此類農村宅基地房屋為小產權，法律上難以追究，建議客戶找兄弟姐妹商量或找村委會協調，并建議客戶找線下律師事務所，提供書面材料，看律師是否有解決辦法。

農村宅基地上的老宅歸屬問題，牽扯到繼承、農村房屋買賣規則等多重法律要點，結合您的情況，可從以下角度梳理：

一、先明確老宅的產權與繼承關系

1. 老宅的所有權性質

   
   

   農村宅基地所有權歸村集體，但其上的房屋屬于私有財產，可依法繼承。若老宅是父親的合法財產（如宅基地使用證登記在父親名下），父親去世后，房屋作為遺產由其法定繼承人繼承。

2. 繼承人范圍

   
   

   若父親未立遺囑，按法定繼承，第一順位繼承人包括父親的配偶（如母親在世）、子女（包括您、二哥等）。二哥去世后，其應繼承的份額由其繼承人（如嫂子、二哥的子女）代位繼承。因此，您作為父親的子女，對老宅享有合法繼承權，嫂子僅能處分其通過繼承獲得的份額，無權擅自處分全部房屋。

二、嫂子擅自賣房的行為是否有效？

嫂子在您不知情的情況下賣房，效力需結合買方身份和嫂子的處分權判斷：

1. 若買方是本村集體組織成員

• 若嫂子僅處分自己繼承的房屋份額，且買方知情并同意按份額購買，交易可能部分有效；

• 若嫂子處分了全部房屋（包括您和其他繼承人的份額），則屬于無權處分。您和其他繼承人可主張該交易中 “超出嫂子權限的部分無效”，要求追回屬于自己的份額（或對應的折價款）。

2. 若買方是非本村集體組織成員

   
   

   根據《土地管理法》及相關規定，農村房屋買賣的受讓方需為本村集體成員（非本村成員無法獲得宅基地使用權）。此類情況下，嫂子與非本村成員的房屋買賣合同可能無效，您可向法院起訴主張合同無效，要求買方返還房屋。

三、解決途徑：從協商到法律維權

1. 優先通過村委會協調

   
   

   農村房屋糾紛常與村集體利益、宗族關系相關，村委會對宅基地歸屬、繼承情況更了解，可先請村委會出面核實：

• 老宅的宅基地使用證登記情況（確認原產權人）；

• 嫂子賣房的具體協議（是否有書面合同、價款、買方身份）；

• 召集您、嫂子、其他繼承人（如有）協商，明確各自繼承份額，約定對買方的處理方式（如返還房屋、補償買方損失后分割房款等）。

2. 收集證據，咨詢線下律師

   
   

   若協調無果，需準備以下材料找律師分析：

• 父親的宅基地使用證、老宅建設證明（證明房屋合法性）；

• 父親、二哥的死亡證明（證明繼承開始）；

• 您與父親、二哥的親屬關系證明（如戶口本、村委會證明，證明您的繼承人資格）；

• 嫂子賣房的證據（如買賣合同、轉賬記錄、鄰居證言等）。
  律師可根據材料判斷：是否能主張合同無效、能否追回房屋、或通過訴訟分割房屋折價款。

總結

嫂子擅自賣房并非 “無法追究”，關鍵看房屋繼承份額、買方身份及交易合法性。建議先通過村委會摸清交易細節和各方份額，協商不成再憑證據找線下律師，通過主張無權處分或合同無效維護權益。農村房屋糾紛涉及地方政策差異，線下律師能結合當地司法實踐提供更精準的方案。