現(xiàn)實(shí)生活中，一些業(yè)主在遭遇房屋漏水等煩心事時(shí)，會(huì)以拒繳物業(yè)費(fèi)的方式表示不滿。物業(yè)管理有瑕疵，業(yè)主能拒繳物業(yè)費(fèi)嗎？日前，河南省汝南縣人民法院審結(jié)了一起因房屋漏水而拒繳物業(yè)費(fèi)引起的糾紛案。
王某是汝南縣某小區(qū)的住戶。2022年1月2日，某物業(yè)公司與王某簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議一份，該協(xié)議約定由該物業(yè)公司對(duì)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主王某按住房建筑面積1.32元/月/平方米繳納物業(yè)管理費(fèi)。2023年以前王某一直按約定繳納物業(yè)費(fèi)，之后因樓上房屋漏水導(dǎo)致其房屋受潮而問(wèn)題一直未得到妥善解決，王某一氣之下拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司在多次催繳無(wú)果的情況下，將王某告上法庭，要求其支付2023年1月1日至2023年12月31日期間物業(yè)費(fèi)2060.16元等。
法院審理后認(rèn)為，本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛。原、被告簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定由原告提供物業(yè)服務(wù)，原告請(qǐng)求被告支付2023年1月1日至2023年12月31日期間物業(yè)費(fèi)2060.16元，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。被告沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)公司應(yīng)對(duì)其樓上房屋漏水負(fù)有責(zé)任，其應(yīng)當(dāng)向致害方主張權(quán)利，而不應(yīng)以此作為拒付物業(yè)費(fèi)的理由。
經(jīng)過(guò)調(diào)解，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，王某按照合同約定支付了物業(yè)費(fèi)。而樓上房屋漏水問(wèn)題經(jīng)法院協(xié)調(diào)，由樓上住戶負(fù)責(zé)處理完畢。
物業(yè)管理有瑕疵，業(yè)主一般不能直接拒繳物業(yè)費(fèi)。根據(jù)《民法典》第九百四十四條第一款規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。具體分析如下：
法律關(guān)系不同：房屋買(mǎi)賣(mài)和物業(yè)服務(wù)屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。房屋漏水若因質(zhì)量問(wèn)題，保修期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)維修，保修期滿后，應(yīng)根據(jù)具體情況確定責(zé)任主體，如公共供水管道破損導(dǎo)致的漏水，由物業(yè)公司承擔(dān)維修義務(wù)，符合政策條件的，可啟用維修基金；若是業(yè)主個(gè)人專屬部分漏水，通常由業(yè)主自行負(fù)責(zé)；因其他業(yè)主原因造成的，由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任。不能因房屋漏水問(wèn)題未解決，就拒交物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)的整體性：物業(yè)服務(wù)具有公共性和整體性，是針對(duì)全體業(yè)主和小區(qū)整體區(qū)域的。物業(yè)公司提供了共用設(shè)備設(shè)施維修和保養(yǎng)、公共綠化管理、保安、保潔等基本物業(yè)服務(wù)，個(gè)別業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵為由拒交物業(yè)費(fèi)，否則會(huì)損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，也會(huì)損害其他正常交費(fèi)業(yè)主的利益，不利于物業(yè)整體管理。
特殊情況可酌情處理：如果物業(yè)公司的服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵，如小區(qū)衛(wèi)生長(zhǎng)期無(wú)人打掃、安保措施形同虛設(shè)等，嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活，法院裁判時(shí)會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)瑕疵的嚴(yán)重程度，依據(jù)質(zhì)價(jià)相符原則，酌情考慮業(yè)主提出的減收物業(yè)費(fèi)要求，但一般也不會(huì)支持業(yè)主完全拒繳物業(yè)費(fèi)。
在河南省汝南縣的案例中，王某因樓上房屋漏水問(wèn)題未得到妥善解決而拒繳物業(yè)費(fèi)，法院最終未支持其做法，因?yàn)槠錄](méi)有證據(jù)證明物業(yè)公司應(yīng)對(duì)樓上房屋漏水負(fù)有責(zé)任，所以應(yīng)當(dāng)向致害方主張權(quán)利，而不應(yīng)以此作為拒付物業(yè)費(fèi)的理由。
當(dāng)物業(yè)服務(wù)存在瑕疵時(shí)，業(yè)主應(yīng)通過(guò)合法、合理的途徑維護(hù)權(quán)益，而非直接拒繳物業(yè)費(fèi)。以下是具體解決途徑：
一、與物業(yè)公司直接溝通協(xié)商
這是最直接、高效的方式，適用于物業(yè)服務(wù)瑕疵較輕微（如衛(wèi)生清理不及時(shí)、公共設(shè)施小故障等）的情況。
具體操作：業(yè)主可通過(guò)書(shū)面或口頭形式，向物業(yè)公司明確指出服務(wù)存在的問(wèn)題（如具體時(shí)間、地點(diǎn)、瑕疵表現(xiàn)），要求其限期整改，并保留溝通記錄（如聊天記錄、整改通知書(shū)回執(zhí)等）。
優(yōu)勢(shì)：避免矛盾升級(jí)，快速解決問(wèn)題，維護(hù)雙方合作關(guān)系。
二、向業(yè)主委員會(huì)（或業(yè)主大會(huì)）反映，由其協(xié)調(diào)處理
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主共同利益的代表，有權(quán)監(jiān)督物業(yè)公司履行合同義務(wù)。
具體操作：業(yè)主可向業(yè)委會(huì)提交書(shū)面投訴材料，說(shuō)明物業(yè)服務(wù)瑕疵的具體情況。業(yè)委會(huì)核實(shí)后，可與物業(yè)公司召開(kāi)協(xié)商會(huì)議，要求其整改；若物業(yè)公司拒不整改，業(yè)委會(huì)可根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，代表業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商調(diào)整服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或啟動(dòng)更換物業(yè)公司的程序。
法律依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行 “代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”“及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同” 等職責(zé)。
三、向行政主管部門(mén)投訴舉報(bào)
若物業(yè)公司存在明顯違規(guī)行為（如未按合同約定提供服務(wù)、亂收費(fèi)等），業(yè)主可向相關(guān)行政部門(mén)投訴。
主管部門(mén)：一般為當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)局（住建委）、物業(yè)管理科或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督）。
投訴內(nèi)容：需明確投訴對(duì)象（物業(yè)公司名稱）、問(wèn)題事實(shí)（如服務(wù)瑕疵的具體表現(xiàn)、時(shí)間、證據(jù)），并提出整改要求。行政部門(mén)會(huì)對(duì)投訴進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，對(duì)物業(yè)公司的違規(guī)行為責(zé)令限期改正，必要時(shí)可依法處罰。
四、通過(guò)司法途徑維權(quán)（訴訟或仲裁）
若物業(yè)服務(wù)瑕疵嚴(yán)重（如長(zhǎng)期不履行安全保障義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失、公共設(shè)施損壞嚴(yán)重影響生活等），且上述途徑無(wú)法解決，業(yè)主可通過(guò)法律訴訟或仲裁主張權(quán)利。
訴訟 / 仲裁請(qǐng)求：業(yè)主可起訴（或申請(qǐng)仲裁）要求物業(yè)公司承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任（如因物業(yè)公司未及時(shí)維修電梯導(dǎo)致業(yè)主受傷，可要求賠償醫(yī)療費(fèi)）；若物業(yè)服務(wù)瑕疵導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重不符，可請(qǐng)求法院根據(jù) “質(zhì)價(jià)相符” 原則，酌情減少物業(yè)費(fèi)（而非完全拒繳）。
證據(jù)準(zhǔn)備：需提供物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)費(fèi)繳納憑證、物業(yè)服務(wù)瑕疵的證據(jù)（如照片、視頻、證人證言、整改通知回執(zhí)等）。
五、其他特殊情況的處理
涉及房屋質(zhì)量或相鄰關(guān)系問(wèn)題：如案例中 “樓上漏水”，若責(zé)任主體為其他業(yè)主（如樓上住戶），業(yè)主應(yīng)直接向致害方主張權(quán)利（如要求維修、賠償損失）；若涉及房屋公共部分漏水（如樓頂、公共管道），物業(yè)公司未履行維修義務(wù)的，業(yè)主可要求物業(yè)公司承擔(dān)維修責(zé)任，或通過(guò)業(yè)委會(huì)申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金解決。
聯(lián)合業(yè)主集體維權(quán)：對(duì)于涉及全體業(yè)主利益的物業(yè)服務(wù)問(wèn)題（如小區(qū)綠化大面積枯死、公共區(qū)域被侵占等），可由多名業(yè)主聯(lián)合向物業(yè)公司提出整改要求，或通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決相關(guān)事項(xiàng)（如解聘物業(yè)公司）。
總結(jié)：業(yè)主維權(quán)需區(qū)分 “物業(yè)服務(wù)瑕疵” 的責(zé)任主體和性質(zhì)，通過(guò)合法途徑針對(duì)性解決，避免因 “拒繳物業(yè)費(fèi)” 承擔(dān)違約責(zé)任（如被物業(yè)公司起訴追討物業(yè)費(fèi)及違約金）。同時(shí)，業(yè)主應(yīng)注意保留證據(jù)，以便在協(xié)商、投訴或訴訟中維護(hù)自身合法權(quán)益。
