司法實踐中，同一集體經濟組織成員間依法簽訂的農村房屋買賣合同，是有效的。但對于本集體經濟組織成員與本集體經濟組織之外的單位或個人簽訂的農村房屋買賣合同，一般應認定無效。

農村房屋要買賣必須具備以下條件：

1、如果農村房屋的受讓對象是同一集體經濟組織的成員;

2、受讓人沒有其他房產;

農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

3、該轉讓房屋建造合法，是經過批準建造的，并且該受讓房屋必須符合當地規定的標準;

違章建筑屬不可交易物，以其為標的物的買賣合同屬無效合同。

4、房屋買賣應當申請并經集體經濟組織批準同意。

根據“地隨房走”的政策，一旦將宅基地上的上面房子賣掉，也就意味著失去了宅基地的使用權，但注意宅基地的所有權依舊為村集體組織所有。因此，所有宅基地轉讓和農村房屋買賣導致宅基地使用權變更，都必須經村集體同意，未經批準任何人不得擅自轉讓、出租宅基地。

【法律依據】

《土地管理法》第六十二條，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。

農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

編制鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌并合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。

農村村民住宅用地，由鄉(鎮)人民政府審核批準;其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。

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